Právna poradňa

Vážený návštevník,

v tejto rubrike Vám poradíme a odpovieme na otázky týkajúce sa problematiky vlastníctva, predaja, kúpy a prenájmu nehnuteľností. Právna poradňa neposkytuje konkrétne právne služby, rieši problémy obecne.

Odpovede na otázky v rámci právnej poradne zabezpečujú advokáti:

Mgr. Andrej Šoltýs
JUDr. Miroslav Korniet

Dobrý večer, prosím Vás, chcela by som sa Vás spýtať, aká je minimálna vzdialenosť medzi stavbou(domom) a cestou, komunikáciou? Mám asi 1m za domom príjazdovú cestu k susedným domom, po ktorej jazdia i veľké autá. Mám popraskané steny a viackrát mi narazili do domu- poškodili mi odkvapy, škridle. Následne na to mi zatieklo do domu, začali mi steny plesnivieť. Mám aj obavy, aby sa nestalo i horšie. Nie je to oficiálna cesta, len svojpomocne vybudovaná cesta. Poradíte mi, prosím Vás, ako mám postupovať a čo môžem v tomto smere podniknúť? Ďakujem Jana B.

Opýtal(a) sa Jana Bukovčáková, 23.11.2010 o 21:07

Otázkou je na koho pozemku táto cesta stojí a kto a za akých okolností ju postavil, či bola vybudovaná oprávnene alebo neoprávnene. Vo všeobecnosti vzdialenosť priečelí budov, v ktorých sú okná obytných miestností, musí byť najmenej 3 m od okraja pozemnej komunikácie. Táto požiadavka neplatí pre budovy umiestňované v stavebných medzerách radovej zástavby. Vzájomné odstupy a vzdialenosti treba merať na najkratších spojniciach medzi vonkajšími povrchmi obvodových stien, ďalej od hraníc pozemkov a okrajov pozemnej komunikácie. Vystupujúca časť stavby sa zohľadňuje, ak vystupuje viac ako 1, 50 m od steny. Čiže vo Vašom prípade ide určite porušenie týchto noriem. Mali by ste zistiť komu patrí pozemok, na ktorom cesta stojí, či je zapísaná v katastri a pod. Môžete sa domáhať odstránenia tejto cesty a náhrady škody za škody spôsobené na Vašom dome.

Dobrý deň,

chcela by som sa spýtať, či potrebujem stavebné povolenie na prestavbu strechy rodinného domu, ktorý je na pozemku, ktorý je v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov.

Upozorňujem, že strecha na našom dome, má viac ako sto rokov a je v havarijnom stave, na čo je vypracovaný aj znalecký posudok.

Za odpoveď ďakujem.

Opýtal(a) sa Jana Tomková, 16.11.2010 o 18:41

Ak ste sa rozhodli pre výmenu strešnej krytiny, prípadne pre dôkladnejšiu rekonštrukciu strechy, nepotrebujete stavebné povolenie, stačí túto zmenu ohlásiť na príslušnom úrade. V prípade, ak meníte charakter strechy, alebo zobytňujete podkrovie, stavebné povolenie je v tomto prípade nutné. Podľa § 55 stavebného zákona:
(1) Stavebné povolenie sa vyžaduje, pokiaľ tento zákon a vykonávacie predpisy k nemu alebo osobitné predpisy neustanovujú inak, pri stavbách každého druhu bez zreteľa na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania; stavebné povolenie sa vyžaduje aj pri zmene stavieb, najmä pri prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách.
(2) stavebného zákona - Ohlásenie stavebnému úradu postačí
a) pri jednoduchej stavbe, jej prístavbe a nadstavbe, ak tak určil stavebný úrad v územnom rozhodnutí,
b) pri drobných stavbách, ktoré plnia doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie;
c) pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti;
d) pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, požiarnu bezpečnosť stavby, jej vzhľad alebo životné prostredie a pri všetkých udržiavacích prácach na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou,
e) pri stavbách elektronických komunikačných sietí (nosiče telekomunikačných zariadení) umiestňovaných na existujúcich objektoch, ktoré nepresahujú výšku 6 m, šírku 2, 5 m a nezasahujú do nosných konštrukcií stavby,
f) pri prízemných stavbách elektronických komunikačných sietí, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a výška 4, 5 m,
g) pri výmene alebo dopĺňaní telekomunikačných zariadení na existujúcich stavbách elektronických komunikačných sietí, keď nedôjde k zmene stavby.

Dobrý deň prajem,

chcela by som sa spýtať, či je legálny spôsob, ako zabrániť tomu, aby mi niekto postavil pod oknami rodinného domu drevený stánok? Aká by mala byť vzdialenosť od brány domu? Kde sa o tom viem dočítať? Vopred ďakujem!

Opýtal(a) sa Jana Rigóová, 14.11.2010 o 14:16

Vzdialenosť stavieb rieši vyhláška 532/2002 Z z o umiestnení stavieb.
§ 6Odstupy stavieb
(1) Vzájomné odstupy stavieb musia spĺňať požiadavky urbanistické, architektonické, životného prostredia, hygienické, veterinárne, ochrany povrchových a podzemných vôd, ochrany pamiatok, požiarnej bezpečnosti, civilnej ochrany, požiadavky na denné osvetlenie a preslnenie a na zachovanie pohody bývania. Odstupy musia umožňovať údržbu stavieb a užívanie priestorov medzi stavbami na technické alebo iné vybavenie územia a činnosti, ktoré súvisia s funkčným využívaním územia.
(2) Stavbu možno umiestniť na hranici pozemku, len ak jej umiestnením nebude trvalo obmedzené užívanie susedného pozemku na určený účel.
(3) Ak rodinné domy vytvárajú medzi sebou voľný priestor, vzdialenosť medzi nimi nesmie byť menšia ako 7 m. Vzdialenosť rodinných domov od spoločných hraníc pozemkov nesmie byť menšia ako 2 m.
(4) V stiesnených územných podmienkach možno vzdialenosť medzi rodinnými domami znížiť až na 4 m, ak v žiadnej z protiľahlých častí stien nie sú okná obytných miestností; v týchto prípadoch sa nevyžaduje dodržanie vzdialeností od spoločných hraníc pozemkov podľa odseku 3.
(5) Iné riešenia vzdialeností rodinných domov, ako sú ustanovené v odsekoch 3 a 4, možno určiť iba na podklade výpočtov a meraní preukazujúcich splnenie požiadaviek na vzájomné vzdialenosti podľa odseku 1 alebo podľa územného plánu zóny.
(6) Vzdialenosť priečelí budov, v ktorých sú okná obytných miestností, musí byť najmenej 3 m od okraja pozemnej komunikácie; táto požiadavka neplatí pre budovy umiestňované v stavebných medzerách radovej zástavby.
(7) Vzájomné odstupy a vzdialenosti treba merať na najkratších spojniciach medzi vonkajšími povrchmi obvodových stien, ďalej od hraníc pozemkov a okrajov pozemnej komunikácie. Vystupujúca časť stavby sa zohľadňuje, ak vystupuje viac ako 1, 50 m od steny.
Poprípade sa obráťte na stavebný úrad, ale zákon nepustí.

Dobrý deň.
Otec je spoluvlastníkom RD po rodičoch. Celková cena RD bola 29874 eur(900 000Sk). Chcel vyplatiť svojho súrodenca čiastkou 14937 eur(450 000Sk ), teda polovicou dedičského podielu, no brat stále chce viacej ... Medzitým otec začal rekonštruovať RD (doklady o investovaní a foto má). Čo máme robiť, keď sa s ním nedá dohodnúť? Zároveň na pozemku RD mám podnikateľský priestor, ktorý už existoval v čase dedičského konania, (taktiež doklady o investovaní do týchto priestorov mám) ...
Ďakujem.

Opýtal(a) sa jarmia benekova, 9.11.2010 o 15:45

Keďže Váš otec nemôže dospieť k primeranej dohode s jeho súrodencom, ktorá by viedla k zrušeniu spoluvlastníctva dohodou medzi nimi ako spoluvlastníkmi, zákon Vášmu otcovi umožňuje obrátiť sa na súd. Ak totiž nedôjde k dohode spoluvlastníkov o zrušení spoluvlastníctva a vzájomnom vyporiadaní (zmluvou o prevode vlastníctva), spoluvlastníctvo zruší a vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka (Vášho otca) vykoná súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Občiansky zákonník presne ustanovuje aj poradie vyporiadania, ktoré je pre súd záväzné. Na prvom mieste prichádza do úvahy rozdelenie spoločnej veci medzi spoluvlastníkov podľa výšky ich podielov. Tento spôsob vyporiadania však možno použiť iba vtedy, ak je predmet spoluvlastníctva reálne deliteľný. A práve zložitejšia situácia (ktorá by mohla byť v prospech Vášho otca) nastáva pri rozdelení budovy. Neviem síce, aké je usporiadanie spomínaného RD, ale predpokladám, že jeho rozdelením by nevznikli samostatné veci v právnom slova zmysle. Podmienkou rozdelenia totižto je, aby rozdelením vznikli samostatné veci, ktorých existencia nebude v rozpore so stavebnými predpismi. Neprichádza do úvahy delenie podľa poschodí a ich častí (horizontálne delenie), ale len delenie vertikálne, keď stavebnými úpravami vzniknú samostatné veci. Treba tiež podotknúť, že ak reálne rozdelenie nemožno uskutočniť bez nákladných stavebných úprav, vec treba považovať za reálne nedeliteľnú. V takom prípade, ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému spoluvlastníkovi, pričom prihliadne na to, aby sa vec mohla účelne využiť.

Dobrý deň, chcem Vás požiadať o radu vo veci vysporiadania majetkovoprávnych vzťahov medzi súrodencami. Moja matka zdedila po rodičoch väčšinový podiel z rodičovského domu, prináleží jej 70% a zvyšnú časť vlastnia jej traja súrodenci, každý po 10%. Kedže dom nikto neobýva a už roky chátra a ona jediná sa on stará, sa rozhodla, že odkúpi každého podiel z nehnuteľnosti za sumu prislúchajúcu ich podielu z ceny nehnuteľnosti stanovenej súdnym znalcom. Všetci traja sa dali dokopy a s tou sumou nesúhlasili. Ich požiadavkou bola suma za ich podiel z nehnuteľnosti, za ktorú si oni myslia, že by mohla byť nehnuteľnosť predaná, avšak tá hodnota bola úplne nereálna. Nakoniec matka pristúpila na to, aby sa nehnuteľnosť predala, v ich požadovanej hodnote a každému bude vyplatený prislúchajúci podiel. Nenašli sa záujemcovia o tú nehnuteľnosť a tak matka im opäť ponúkla odkúpenie ich podielu v navrhovanej hodnote, s ktorou však opäť nesúhlasili. Nechceme vec ťahať na súd, nakoľko možno konečné rozhodnutie bude aj tak spoločný predaj. Chcem vedieť aké práva ma moja matka ako väčšinový vlastník domu. A akým spôsobom by ich mohla donútiť k odpredaju ich podielov v navrhnutej sume. Ďakujem.

Opýtal(a) sa Erika Kuňáková, 3.11.2010 o 22:07

Ak nedôjde k dohode spoluvlastníkov o zrušení spoluvlastníctva a vzájomnom vyporiadaní, spoluvlastníctvo zruší a vyporiadanie na návrh niektorého z nich vykoná súd. Na prvom mieste prichádza do úvahy rozdelenie spoločnej veci medzi vami- spoluvlastníkmi podľa výšky podielov. Ak reálne rozdelenie nemožno uskutočniť bez nákladných stavebných úprav, vec treba považovať za reálne nedeliteľnú. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, čo bude pravdepodobne Váš prípad, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Ak by súd prikázal vec do vlastníctva Vašej matke, asi je jediná, kto má o dom záujem, zároveň by bola zaviazaná zaplatiť ostatným spoluvlastníkom primeranú náhradu za ich podiely. Primeranú náhradu treba chápať ako hodnotový ekvivalent vyjadrený v peniazoch, umožňujúci podľa miestnych podmienok obstaranie podobnej veci, akú predstavuje podiel spoluvlastníka, ktorý bol prisúdený ostatným spoluvlastníkom. Musí ísť o náhradu, ktorá predstavuje objektívnu cenu, za ktorú by bolo možné vec predať.
Až vtedy, ak ani jeden so spoluvlastníkov vec nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Toto poradie postupu je pre súd záväzné.

Dobrý deň,

pred dvoma rokmi som sa rozhodol stavať v malom mestečku na východe Slovenska.

Mesto mi dalo geometrický plán, cca 750 m2 s 9 pozemkami, aby som si ich vykúpil od vlastníkov.

Podarilo sa mi vykúpiť 7 a na 2 chcú majitelia mnohonásobne vyššie sumy ako na predošlých.

Ja som vykupoval postupne od budúcej cesty, ktorá však ešte nie je postavená, zatiaľ je iba na papieri.

Mám ucelený štvorec a tie dva pozemky sú za mnou a neblokujem im prístup, pretože pretínajú viac parciel.

Ide o to, že títo dvaja majitelia so mnou komunikujú štýlom, že pokiaľ nekúpim aj ich pozemky a nebudem mať kompletnú parcelu nedostanem stavebné povolenie a na stavanie môžem zabudnúť. Ale 100 euro za meter štvorcový na okraji malého mestečka na východe Slovenska si nemôžem dovoliť zaplatiť.

Môžem reálne dostať stavebné povolenie, aj keď nevykúpim celú stavebnú parcelu, ale dodržím zákonne odstupy a všetky ostatné náležitosti?

Títo majitelia odmietajú aj zmluvu o budúcej zmluve.

Majú právo ma takto vydierať??

Opýtal(a) sa Jozef Polaček, 19.10.2010 o 21:11

Vykúpením siedmich pozemkov od ich vlastníkov, ste sa vlastne stali spoluvlastníkom danej parcely spolu s dvoma majiteľmi, ktorí Vám chcú odpredať ich podiely za mnohonásobne vyššie ceny. Ak nevykúpite celú stavebnú parcelu, stavebné povolenie nedostanete, nakoľko stavebné povolenie Vám bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov stavebný úrad nevydá. Možnosťou by však bolo, že by došlo k dohode o rozdelení danej parcely (čo vo Vašom prípade asi nie je možné, vzhľadom k tomu, že na rozdelenie parcely sa vyžaduje súhlas ostatných spoluvlastníkov, ktorí Vám ho neudelia nakoľko je zjavný ich zámer čo najviac zarobiť na predaji) alebo by ste mohli podať na súd návrh na vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd následne pri vyporiadaní spoluvlastníctva buď rozhodne o reálnom rozdelení pozemku podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov, ak je to možné, alebo môže prikázať za náhradu (pravdepodobne vo výške odhadnej ceny určenej znaleckým posudkom) celý pozemok do vášho vlastníctva.

Dobrý deň. Už tu raz bola položená otázka o štádiu rozostavanosti. "Chcel by som sa vás opýtať, v akom minimálnom štádiu rozostavanosti musí byť dom, aby mohol byť zapísaný a zakreslený do katastra nehnuteľností.\" Ale potreboval by som konkrétnejšiu odpoveď vzhľadom na to, že dnes my vrátili návrh na vklad rozostavanej nehnuteľnosti aj napriek tomu, že som mal vymurované kompletné 1. poschodie. Odôvodnením, že musí byť aj deka? Majú na to právo?

Opýtal(a) sa frantisek M, 22.9.2010 o 23:20

Rozostavané stavby sa evidujú v katastri, ak sú predmetom právneho úkonu, ktorý súvisí so vznikom, zmenou alebo zánikom práva k nim. Musí však ísť o stavbu, na ktorú stavebný úrad nevydal kolaudačné rozhodnutie a obec mu nepridelila súpisné číslo, pričom musí byť v takom stupni rozostavanosti, že je už zrejmé stavebno-technické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Z uvedeného vyplýva, že sa do katastra nemôže zapísať stavba, ktorá by mala vykopané a urobené iba základy. Na zápis rozostavanej stavby je potrebné k návrhu priložiť právoplatné stavebné povolenie, geometrický plán a znalecký posudok na úradnú cenu stavby vo dvoch exemplároch; jedno vyhotovenie zostáva na správe katastra a jedno vyhotovenie sa zašle daňovému úradu.

Mám otázku.
Na hranici pozemku chcem stavať plot. Susediaci pozemok je obecná cesta, ktorú chcú rozšíriť a hranicu môjho pozemku posunúť o 2m. Ja s tým však nesúhlasím a chcem si plot postaviť na pôvodnej hranici môjho pozemku. Má obec (stavebný úrad) právo mi zakázať stavbu plotu na mojom pozemku?

Ďakujem za odpoveď.

Opýtal(a) sa Vladimír Čermák, 22.9.2010 o 22:13

Právo postaviť si plot vyplýva z užívacieho práva vlastníka nehnuteľnosti. Vo všeobecnosti platí, že oplotenie si môže urobiť vlastník pozemku bez súhlasu suseda, avšak výlučne na svojom pozemku. Žiadna časť oplotenia nesmie bez súhlasu suseda stáť na susedovom pozemku, teda za hranicou pozemku. Oplotenie, ktoré si vlastník postaví na vlastnom pozemku, sa stáva jeho vlastníctvom. Oplotenie nesmie svojím rozsahom, tvarom zasahovať do rozhľadového poľa pripojenia stavby na pozemnú komunikáciu, ohrozovať bezpečnosť účastníkov cestnej premávky a iných osôb. Vo vašom prípade by išlo o trvalé obmedzovanie vlastníckeho práva, respektíve vyvlastnenie. Trvalé obmedzenie vlastníckeho práva alebo vyvlastnenie (napr. zriadenie vecného bremena na pozemku) je v Občianskom zákonníku upravené podobne ako v ústave, t.j. zákon stanovuje niekoľko podmienok, ktoré musia byť splnené kumulatívne:
vec možno vyvlastniť len na základe zákona – o vyvlastnení alebo obmedzení vlastníckeho práva sa rozhoduje v správnom konaní (všeobecné podmienky a proces vyvlastnenia stanovuje stavebný zákon ),
vyvlastniť alebo obmedziť vlastnícke právo možno len vo verejnom záujme, účel, pre ktorý sa vlastnícke právo obmedzuje, nie je možné dosiahnuť inak, vyvlastniť možno len za náhradu, a
len na účel, pre ktorý je potrebné obmedzenie vlastníckeho práva. V zmysle stavebného zákona, o vyvlastnení rozhoduje stavebný úrad, ktorým je obec. Rozhodnutie obce o vyvlastnení síce preskúmava v odvolacom konaní krajský úrad, a aj toto rozhodnutie môže byť predmetom preskúmania všeobecným krajským súdom, podstata konania sa však uskutočňuje predovšetkým v správnom konaní pred orgánom na prvom stupni, ktorým je práve obec.

Dobrý deň,

po otcovi sme zdedili ornú pôdu v priemere asi 10 árov, ktorá bola automaticky rozdelená medzi 3 súrodencov. Momentálne tam robia príjazdovú cestu, takže orná pôda sa bude meniť na stavebný pozemok. Chcela som sa vás spýtať, či musím dostať súhlas od mojich dvoch súrodencov, ak chcem svoj podiel predať.

Viem, že sestra svoj podiel predať nechce a ja s bratom ho predať chceme. Môžeme svoj podiel predať bez jej súhlasu? Za porozumenie Vám vopred ďakujem.

Opýtal(a) sa Olga Mikulasova, 11.9.2010 o 10:44

Každý zo spoluvlastníkov má právo previesť svoj spoluvlastnícky podiel na niekoho iného. V prípade prevodu spoluvlastníckeho podielu na niekoho iného Občiansky zákonník rešpektuje aj oprávnené záujmy ostatných spoluvlastníkov, čo sa prejavuje v tom, že vyhradzuje spoluvlastníkom predkupné právo na prevádzaný podiel iného spoluvlastníka. Toto právo im nepatrí, len ak ide o prevod blízkej osobe. Vy teda musíte najskôr ponúknuť svoj podiel ostatným spoluvlastníkom, pričom ponuka musí byť písomná. Možno by bolo lepšie, keby ste sa dohodli na zrušení vášho podielového spoluvlastníctva.

Dobrý deň,

chceme začať stavať dom na pozemku s 30 ročnou uzáverou. (plánovaná cesta). Termín začatia výstavby však nevedia upresniť v horizonte do roku 2025. Môžeme požiadať o zrušenie tejto uzávery? Máme nárok na nejaké odškodnenie za obmedzenie základných práv a slobôd. Ďakujem.

Opýtal(a) sa Zuzana Laščiaková, 26.8.2010 o 11:02

Stavebná uzávera je podľa zákona ochranou dôležitých záujmov v území. O uzáverách sa rozhoduje v rámci územných konaní, ktoré sú vlastne jednou z foriem správneho konania. Účastníkmi týchto územných konaní o stavebných uzáverách sú aj právnické aj fyzické osoby teda vlastníci, ktorí vlastnia pozemky alebo stavby, alebo susedné pozemky alebo stavby, ktorých by sa rozhodnutie mohlo priamo dotknúť. Územné konanie sa začína na písomný návrh účastníka, z podnetu stavebného úradu alebo iného orgánu štátnej správy. Pokiaľ zákon nezverí posudzovanie návrhu do pôsobnosti inému orgánu, tak sa tým zaoberá stavebný úrad. V odôvodnených prípadoch môže stavebný úrad z rozhodnutia o stavebnej uzávere povoliť výnimku zo stavebného zákazu v určitom území. Na stavebné uzávery by si mal dať pozor každý, kto sa chystá kupovať pozemok na stavbu rodinného domu alebo inej nehnuteľnosti. Ešte pred kúpou pozemku je preto dobré si zistiť na príslušnom stavebnom úrade všetky požiadavky, ktoré sa na územie na ktorom sa pozemok nachádza vzťahuje. Z geometrického plánu pozemku by ste sa tu mali dozvedieť, či vôbec možno na vybranom pozemku stavať a ak áno, tak za akých podmienok. Vlastník nehnuteľnosti postihnutej stavebnou uzáverou môže dať podnet na jej zrušenie. Stavebnú uzáveru možno určiť iba na nevyhnutne potrebný čas, najviac však na päť rokov odo dňa právoplatnosti rozhodnutia o stavebnej uzávere. Rozhodnutím o stavebnej uzávere nemožno zakázať ani obmedziť vykonávanie udržiavacích prác. Čas platnosti územného rozhodnutia môže stavebný úrad predĺžiť na žiadosť navrhovateľa, ak ju podal pred uplynutím lehoty. Čas platnosti rozhodnutia o stavebnej uzávere ani po predĺžení nesmie presiahnuť päť rokov odo dňa, keď územné rozhodnutie nadobudlo právoplatnosť. Čas platnosti územného rozhodnutia nemožno predĺžiť, ak bol na to isté územie schválený územný plán zóny, ktorý rieši predmet územného rozhodnutia.