Finančná poradňa

Vážený návštevník,

v tejto sekcii Vám poradíme a odpovieme na otázky, ktoré sa týkajú problematiky financovania Vášho nového bývania, výberu hypotéky na byt, dom, alebo pozemok.

Odpovedať Vám budú hypotekárni špecialisti spoločnosti Hypomaklér:

Katarína Kissová
Ing. Radoslav Papánek
Ing. Andrej Saksa
Peter Bielik, MBA

Zdravím, chcem sa opýtať, či je výhodnejšie brať si hypotéku ako manželia
alebo keď ešte nie sme zobratí? Ďalším problémom je, že priateľ pracuje na
TPP/celý uväzok/ a ja len na polovičný úväzok. Dá sa vziaťťhypotéka aj keď
nie som zamestnaná na celý úväzok? Teda, či sa to berie ako príjem alebo
nie. Ďakujem za info.

Opýtal(a) sa angie14, 24.2.2012 o 13:00

Dobrý deň,
Či je výhodnejšie brať hypotéku ako druh a družka alebo ako manželia záleží hlavne na tom, či ešte dvojica spĺňa nárok na hypotakárny úver pre mladých, t.j. vek do 35 rokov a priemerný hrubý mesačný príjem za predchádzajúci rok. Pomerne často sa stáva, že pri hypotéke pri mladých je výhodnejší stav druh a družka. Kvôli úveru nie je potrebné sa sobášiť.
Čo sa týka pracovného pomeru, pokiaľ sa vo Vašom prípade nejedná o brigádu, ale máte riadne uzatvorenú pracovnú zmluvu na dobu určitú (musí byť aspoň raz predĺžená) a Váš zamestnávateľ riadne platí za Vás sociálne odvody, aj príjem z polovičného úväzku môže banka akceptovať ako príjem.
Predtým ako si začnete hľadať byt odporúčam poinformovať sa o možnostiach a výške úveru priamo v banke (prioritne v banke kam je posielaný príjem) alebo s nezávislým odborníkom.

Dobrý deň.

Potrebovala by som poradiť, či v prípade, že mám 25 rokov, mám TPP s mesačným príjmom cca 600 €, plus cca 150 €€ zarobím na brigáde, mám možnosť dostať úver v BA na 1 izbový byt v hodnote asi do 60 000 €€ a či je to pre mňa reálna investícia, teda či sa nemusím obávať , že po rokoch splácania sa ocitnem bez bytu a na ulici. Momentálne bývam v podnájme, ale som otrávená z predstavy že, tretinu môjho platu takpovediac vyhadzujem do vzduchu. Rada by som si splácala niečo, čo bude moje, avšak nemám poňatia ako funguje systém, či si mám najskôr nejaký byt nájsť a potom dúfať, že mi banka úver schváli? Prosím, poraďte mi, ale reálne možnosti. Ďakujem

Opýtal(a) sa Katarína Wimmerova, 17.2.2012 o 13:48

Dobrý deň,
s príjmom cca 600 EUR mesačne je možné dostať úver na kúpu bytu v cene do 60000 EUR. Príjem z brigády by sa v banke nepočítal. Úver je možné poskytnúť len žiadateľovi, ktorý pracovný pomer na dobu určitú (aspoň raz predĺžená), rsp. na dobu neurčitú. Pri príjme ako ste uviedli a veku mate možnosť požiadať aj o hypotekárny úver pre mladých, ktorý má zvýhodnenú úrokovú sadzbu, až do výšky 50000 EUR, o 3% po dobu 5 rokov. V praxi to znamená nižšiu mesačnú splátku o cca 84 EUR.
V prípade riadneho splácania úveru sa nemusíte obávať situácie, že sa ocitnete bez bytu a na ulici. Kúpa bytu prostredníctvom úveru je však asi najvýznamnejšia investícia väčšiny ľudí a preto si ju treba dôkladne premyslieť (Akú dobu chcem úver splácať? Byt ktorý kupujem, kupujem už s tým, že v ňom budem bývať dlhodobo alebo je to tzv. štart bývanie a o pár rokov budem chcieť väčší? Môže niečo ohroziť môj príjem? Mám vytvorené rezervy v prípade neočakávaných udalostí?) atď.V súčasnosti je možné požiadať aj o 100% prefinancovanie kúpy bytu prostredníctvom úveru, avšak za horších podmienok čo sa týky úrokovej sadzby a tým aj výšky splátky. Odporúčam predtým ako začnete hľadať byt stretnúť sa nezávislým finančným sprostredkovateľom, ktorý posúdi Vaše aktuálne možnosti a na základe nich poradí, či je aktuálne pre Vás lepšie zostať v podnájme a riešiť vlastné bývanie neskôr alebo ho riešiť okamžite.
V prípade, že chcete riešiť svoje bývanie bez pomoci odborníkov odporúčam, aby ste si najskôr nechali vo viacerých bankách vypracovať tzv. preskóring. Preskóring je Vaše predbežné zhodnotenie zo strany banky, či a v akej približnej výške je Vám možné poskytnúť úver. Najlepšie podmienky pravdepodobne dosiahnete v banke, do ktorej je poukazovaný Váš príjem, ale zistite si informácie vo viacerých bankách (hypotéky poskytuje na Slovensku 9 bánk). Až na základe získaných informácií z banky môžete hľadať byt a záleží len na Vás, či budete hľadať byt prostredníctvom realitnej agentúry alebo sama napr. prostredníctvom inzercie na internete, v tomto prípade si však je potrebné dať pozor.

Dobrý deň, chcem sa opýtať, pred 4-rokmi som si zobrala hypotekárny úver na 3 500 000 Sk. Mala som ako zamestnankyňa perfektný príjem. O rok som prišla o prácu, kde som nemala z čoho splácať HU, pred rokom som to dala do dobrovoľnej dražby, ale bohužiaľ sa to ešte nepredalo ani cez dražobnú spoločnosť. Nemôžem už ani spávať kôli takému veľkému dlhu. Ako mám pokračovať a aké to bude mať následky, ak sa nehnuteľnosť nepredá ani cez dražobnú spoločnosť.

Opýtal(a) sa zdena kovačova, 13.2.2012 o 12:10

Úver už pravdepodobne banka dala do stavu nesplácaný s čím súvisí, že v budúcnosti bude pre Vás získať nový úver veľmi ťažké. Aké následky a ako postupovať v prípade, že nepredáte byt prostredníctvom dobrovoľnej dražby je otázka priamo na banku, v ktorej ste úver čerpali. Odpoveď na túto otázku poskytne bankový právnik, nakoľko sa jedná skôr o právnu otázku a možnosti riešenia ako o otázku finančnú. Pri každom probléme je potrebné komunikovať s bankou, ktorá má vždy záujem o uspokojenie svojich pohľadávok.

Dobrý deň, chcel by som sa opýtať, či je možné si zobrať hypotekárny úver na nehnuteľnosť, v ktorej chcem byť spolumajiteľom, teda nie celú, ale polovicu nehnuteľnosti a ručiť ňou? A po následnej kúpe ju predať? To znamená získať peniaze na kúpu nehnuteľnosti a následného využitia financií na niečo iné s tým, že predám nehnuteľnosť?

Opýtal(a) sa Tibor Andrej, 27.1.2012 o 14:41

Dobrý deň.
Pri hypotekárnom úvere je možné ručiť výhradne len celou nehnuteľnosťou. Banka neakceptuje založenie len časti nehnuteľnosti. V prípade, že mate záujem stať sa spolumajiteľom nehnuteľnosti a ručilo by sa ňou, úver banka môže poskytnúť po splnení bankou určených podmienok. Nehnuteľnosť zaťaženú hypotekárnym úverom je možné predať, ale len za podmienky, že bude úver predčasne vyplatený. Banky väčšinou umožňujú predčasne vyplatiť úver až po uplynutí 12 mesiacov od vyčerpania úveru, resp. po uhradení min. 12 splátok. Druhá možnosť je, že záväzok vo forme hypotéky prevezme kupujúci, ktorý takisto musí splniť podmienky banky.
V prípade, že kúpite nehnuteľnosť za napr. 100000 EUR, máte záväzok voči banke v rovnakej výške a po prevedení úveru na inú osobu v rovnakej výške (predáte nehnuteľnosť za 100000 EUR), nebudete mať voči banke už žiadny záväzok, ale rovnako Vám nezostanú voľné prostriedky, ktoré by ste mohli použiť na niečo iné.

Dobrý deň. Chcela by som sa len opýtat ako to je s príspevkom na
rodinný dom-novostavbu. Priateľ zarába len niečo cez 450 eur, čo je dost
málo na dorobenie domu. Za určitých podmienok stát poskytuje finančné podpory-aké sú tie podmienky a načo sa vztahujú státne podpory? Vopred
ďakujem za odpoveď. S pozdravom

Opýtal(a) sa Falátová Lenka, 16.1.2012 o 13:01

Dobrý deň,
možnosti získania príspevku na výstavbu rodinného domu zo strany štátu sú dve.
Prvou možnosťou je získať úver zo štátneho fondu rozvoja bývania (šfrb), kde je však potrebné splniť viacero požiadaviek ako napriklad:
- max. výška príspevku je 80% hodnoty domu maximálne však 38350 EUR
- obmedzená je rozloha domu
- príjem musí byť vyšší ako súčet 1,3 násobku životného minima a výšky splátky
Bližšie informácie poskytnú priamo na šfrb. Na získanie úveru je potrebné splniť veľa podmienok a zároveň predložiť množstvo dokumentov. Na podanie žiadosti o poskytnutie úveru zo šfrb je najvyšší čas nakoľko objem prostriedkov poskytovaný štátom je obmedzený.

Druhou možnosťou je získanie hypotekárneho úveru a pokiaľ má žiadateľ do 35 rokov, môže požiadať o hypotekárny úver pre mladých, ktorý je na obdobie 5 rokov podporovaný zo strany štátu znížením úrokovej sadzby o 2% a zo strany banky o 1%. V tomto prípade je aj pri príjme okolo 450 EUR tak možné získať úver až do výšky takmer 40000, v závislosti od hodnoty nehnuteľnosti, rsp. budúcej hodnoty nehnuteľnosti po dokončení a banky.

Odporúčam stretnúť sa s finančným poradcom, ktorý na základe údajov od Vášho priateľa dokáže odporučiť, ktorý spôsob financovania dostavby rodinného domu je najoptimálnejší.

Dobrý deň,
chcela by som sa informovať ako postupovať pri ukončení hypotekárneho úveru.
Po predčasných splátkach splatím úver 8 mesiacov pred dátumom splatnosti. Čo sa stane s úverom? Banka mi prestane strhávať splátky a dostanem nejaké vyrozumenie o ukončení?
Alebo mám splatiť úver predčasne k výročnému mesiacu? Neviem, ktorý spôsob je lepší. Myslím, že v alternatíve dva sú poplatky za predčasné splatenie.
Nie som si však istá aký postup je pri alternatíve dva. Ako banka ukončuje úver keď je splatený splátkou pred dátumom splatnosti.
Vopred ďakujem za odpoveď.
S pozdravom,
Ragacova

Opýtal(a) sa Tatiana Ragacova, 24.10.2011 o 9:29

Dobrý deň,
V rámci Vašej otázky chýba dôležitý údaj a to, od ktorej banky mate poskytnutý hypotekárny úver. Vo všeobecnosti však platí, že pri vyplatení celého hypotekárneho úveru (istina aj úrok) banka ukončí úverový účet a prestane inkasovať peniaze z osobného účtu za splatký (pokiaľ bol úver splácaný v rámci banky). Po ukončení úverového vzťahu banka posiela klientovi vyrozumenie o splatení úveru a zárovenň posiela kvitanciu na kataster na zrušenie záložného práva a kvitanciu na poisľovňu na zrušenie vinkulácie poistenia nehnuteľnosti. Odporúčam po určitom čase (cca 2 mesiace) skontrolovať si cez kataster portal, či je na nehnuteľnosti záložné právo zrušené. Ak k zrušeniu neprišlo je potrebné kontaktovať banku aby podala vysvetlenie, rsp. Urobila nápravu.
V prípade, že splácate úver z inej banky ako bol poskytnutý úver, formou trvalého príkazu alebo inkasa, toto si musíte zrušiť vo svojej banke.
Poplatky za predčasné splatenie nie je banka oprávnená inkasovať pokiaľ pride k splateniu v období výročia fixácie. Ukončenie úveru je rovnaké bez ohľadu na to, či je úver vyplatený predčasne v rámci fixácie (obdobie počas ktorého sa nemení úroková sadzba – 1rok, 2roky, 3roky, 5 rokov) alebo pri výročí fixácie (ukončenie časového cyklu kedy banka posiela klientom informáciu o novej úrokovej sadzbe a splátke).
O zámere predčasne splatiť úver je však potrebné informovať banku, ktorá Vám presne vyčísli výšku zostatku úveru, ktorý bude treba do presne stanoveného termínu splatiť.
Odporúčam sa informovať v pobočke banky, v ktorej ste žiadali o úver, kde Vám poskytnú informácie.

Zaujímalo by ma, či si môže banka pri predčasnom splatení spotrebného úveru započítať aj úroky za obdobie, kedy už bude úver splatený.Konkrétne ide o spotrebný úver z januára 2010 v ČSOB na 5 rokov. Teraz sme ho chceli vyplatiť a chcú od nás celú sumu, ktorú by sme zaplatili od dnes až do konca doby splácania (január 2015). Je to v poriadku? Jediná úspora by bola na poplatkoch, ale keďže ide o starý úver, tak sankcia za predčasné splatenie je ešte 4%, a to je skoro to isté ako úspora na poplatkoch. Zdá sa mi to nejaké čudné, že chcú úroky aj za dobu, kedy už vlastne peniaze požičané nebudú.
Ďakujem.

Opýtal(a) sa Barbora Petrasova, 27.8.2011 o 14:24

V prípade úveru má banka nárok na úroky odo dňa vyčerpania úveru do dňa splatenia úveru. To znamená, že pokiaľ ste požiadali o predčasné splatenie úveru banka má nárok na úroky len do dňa splatenia úveru. Banka za to, že klient vyplatí úver skôr inkasuje poplatok za predčasné splatenie úveru (náhrada nákladov banky v súvislosti s predčasným splatením úveru), ktorý je v súčasnosti 1% zo zostatku úveru. V prípade Vášho úveru je poplatok 4%. Banka na úroky za obdobie od predčasného splatenia úveru do termínu riadneho dátumu nemá nárok. Banka je povinná postupovať podľa zákona o spotrebiteľských úveroch, kde je uvedené, že má nárok na úroky len počas obdobia od poskytnutia úveru do jeho splatenia. Výnimkou môže byť ak je priamo v zmluve o úvere uvedené, že banka má nárok na úroky aj pri predčasnou splatení úveru. Takáto klauzula sa však v zmluve s najväčšou pravdepodobnosťou nenachádza.

Dobrý deň,
chcem nadobudnúť nehnuteľnosť na bývanie pre seba a svoju rodinu a chcem sa opýtať, či RPMN je len pri úveroch z bánk alebo aj pri stavebných úveroch zo stavebných sporiteľní.
Ďakujem

Opýtal(a) sa lukas k., 13.6.2011 o 15:34

RPMN (ročná percentuálna miera nákladov) je údaj, ktorý musí byť uvedený na úverovej zmluve bez ohľadu na typ úveru a finančnej inštitúcie (bankové aj nebankové). Údaj o RPMN je banka povinná uvádzať aj v úverovej ponuke a vyjadruje všetky náklady súvisiace s úverom (úrok, poplatky za úverový účet, poplatok za poskytnutie úveru).

Predčasné splatenie úveru

Opýtal(a) sa , 26.5.2011 o 13:09

Túžbou každého, kto má hypotéku, je mať k dispozícii čím skôr prostriedky na jej splatenie. Ako však reagujú banky pri požiadavke predčasného splatenia úveru. Ich reakcie sú ôzne. A je dokonca otázne, či je to pre klienta vždy výhodné.

Výhodnosť či nevýhodnosť predčasného splatenia úveru je veľmi individuálna. Nezáleží iba na tom, či sa to matematicky vyplatí. Záleží na štruktúre príjmov a výdavkov, na výške finančnej rezervy a predpokladanom či očakávanom vývoji finančnej situácie. Môže nastať situácia, že klient uskutoční predčasnú splátku a zároveň si neponechá v rezerve dostatočné prostriedky. Ak ho postretnú nečakané mimoriadne výdavky, či zníženie príjmu, môže to mať za následok problém s pravidelnou splátkou, resp. klient si takýto výpadok vyrieši spotrebným úverom s výrazne horším úrokom a zrazu je na tom horšie ako pred splatením časti dlhu.

Nový zákon, platný od 11. júna 2010, obmedzil sa poplatok za predčasné splatenie spotrebného úveru, uzavretého po tomto dátume. Zároveň sa toto obmedzenie poplatku vzťahuje aj na staršie pôžičky, musia však byť na dobu neurčitú. V prípade, že klientovi zostáva do vyplatenia poslednej splátky menej ako 1 rok, bude mať tento poplatok maximálne 0,5% zo zostávajúcej sumy. Zároveň tento poplatok nesmie byť väčší ako výška úrokov, ktorú by zaplatil do pôvodne dohodnutej doby splatnosti. Tento zákon neplatí pre pôžičky založené nehnuteľnosťou. V porovnaní s aktuálnou situáciou úvery lacnejšie z tohto titulu nebudú, bude však lacnejšie ich predčasné splatenie a to v niektorých prípadoch aj viac ako o tretinu.

Úrokové sadzby sú výsledkom dopytu a ponuky. Aktuálne sa pohybujú vo veľmi širokom rozmedzí. V bankách je to aktuálne od 6,9% až do 32,5%, z čoho sa dá vidieť, že banky majú dostatočný priestor na prispôsobenie sa. V nebankových subjektoch je aj dolná aj horná hranica výrazne vyššie. Výška úroku v spotrebných úveroch je vo väčšine prípadov fixovaná na celé obdobie úveru.

Finančný trh je v zásade o tom, kto komu dlží a hlavne za koľko. Matematicky platí, že ak viem investovať za rovnaký či vyšší úrok ako mám prostriedky požičané, výhodnejšie je nesplácať predčasne. Dôležitým faktorom v tomto prípade je čas. Konkrétne investičný horizont. V prípade, že dlh mám splácať 10 a viac rokov, je vysoko pravdepodobné, že priemerné ročné zhodnotenie v dynamických finančných nástrojoch, ako sú rôzne podielové fondy či stratégie zložené z podielových fondov, bude nad úrovňou priemerného úroku z úveru.

Konkrétne ak máme 40 000€ úver na 10 rokov pri 5% tak predčasné splatenie 2000€ zníži splátku o cca 20€ mesačne čo predstavuje úsporu 2400€ za 10 rokov. Ak ale 2000€ investujeme 10 rokov pri priemernom ročnom zhodnotí 7% tak na konci obdobia môžeme očakávať výsledok cca 3900€. Na druhej strane keby tých usporených 20€ mesačne investoval, pri 7% po 10tich rokoch by mal na účte cca 3500€. Dôležité je, že počas celých 10 rokov, kedy neuskutoční predčasnú splátku, má klient finančnú rezervu a v čase zníženého príjmu či neočakávaných výdavkov nie je odkázaný napríklad na nevýhodný úver s možno 10-15% úrokom.

V súvislosti s produktom je potrebné uskutočniť predčasnú splátku tak aby s tým mal klient čo najnižšie poplatky. Mnohé hypotéky sa dajú splatiť či už čiastočne, alebo úplne pri výročí fixácii úrokovej sadzby. V niektorých sa dá splatiť každý rok 20%. Ideálne je sa na to pripraviť a neriešiť to na poslednú chvíľu. Z pohľadu finančnej stability klienta je dôležité myslieť na finančnú rezervu, ktorá zabezpečí schopnosť splácať svoje záväzky aj počas horšieho obdobia a prispôsobiť tomu výšku predčasnej splátky.

Zuzana Hrežíková
Team Manager
Partners Group SK

Ako pomôže sprostredkovateľ pri hypotéke

Opýtal(a) sa , 5.5.2011 o 13:13

Na výšku úrokovej sadzby a ďalšie podmienky úveru vplýva mnoho faktorov. Z makroekonomického hľadiska môže klient dúfať v neustále znižovanie sadzieb EUBRIBOR a bankových marží, keďže však len veriť nestačí, klient by sa mal zaoberať faktormi, ktoré dokáže sám ovplyvniť. Výšku úroku dokáže klient ovplyvniť vhodným výberom konkrétneho typu úveru, doby splatnosti a svojou bonitou. V súčasnosti platí, že dlhodobé úvery sú úročené vyššími sadzbami ako krátkodobé úvery, nakoľko pri dlhšej dobe splácania sa banka vystavuje väčšiemu riziku, že úver klient nesplatí.

Banky využívajú na krytie takýchto úverov peniaze z dlhodobých vkladov, za ktoré klientom vyplácajú vyššie úroky a zároveň platí, že dlhodobé úvery ovplyvňujú dlhodobé zníženie vlastnej likvidity banky. Rozhodujúci vplyv na úrokovú sadzbu má aj konkrétny typ úveru. Ak je napríklad úver zabezpečený nehnuteľnosťou alebo ručiteľom, dochádza k znižovaniu rizika nesplatenia úveru, čo má vplyv na zníženie úrokovej sadzby. To isté platí v prípade, keď sú úvery poskytované ako účelové úvery na nákup konkrétnych komodít. Z pohľadu banky sú najrizikovejšie bezúčelové úvery bez zabezpečenia a s dlhšou dobou splatnosti, tie sú automaticky najnákladnejšie aj z pohľadu klienta.


Spolupráca klienta s nezávislým sprostredkovateľom má prinášať pridanú hodnotu v oblasti osobného individuálneho prístupu, v oblasti komplexných informácií a rovnako tak aj možnosť výhodnejších podmienok. V praxi sa stretávame s klientmi, ktorí potrebujú riešiť otázku bývania okamžite alebo v určitom časovom horizonte v budúcnosti. Ak má klient záujem riešiť otázku bývania v budúcnosti, snažíme sa túto výhodu využiť v jeho prospech a posilniť tak jeho pozíciu voči banke, či už tvorbou rezerv na dofinancovanie bývania, aby výška budúceho úveru nepresahovala 70 % z hodnoty bývania, alebo dodržiavaním disciplíny splácania aktuálnych záväzkov. Ak klient potrebuje riešiť otázku bývania okamžite, vysvetlíme mu nielen princíp fungovania hypotekárnych úverových vzťahov, ale aj to, od čoho závisí výhodnosť hypotéky, nie vždy je totiž úroková sadzba rozhodujúcim faktorom. Pozitívne vplývať na úrokovú sadzbu môže nezávislý sprostredkovateľ vtedy, keď si neustále buduje dobré vzťahy so svojimi obchodnými partnermi, v tomto prípade s konkrétnymi riadiacimi pracovníkmi jednotlivých bánk. Vzťah založený na princípe win – win (výhra – výhra) predpokladá v tomto prípade určitý významný objem sprostredkovaných obchodných prípadov, ktoré následne vytvárajú potrebný priestor na vyjednávanie o pozitívnejších úrokových sadzbách pre konkrétneho klienta. Ak riešite otázky bývania svojich klientov v hypotekárnom centre sporadicky, pri snahe o znižovanie úrokových sadzieb pre klienta narážate na nepreniknuteľný útes, ale ak máte za sebou niekoľko desiatok bezproblémových úverových prípadov brány k nižším úrokovým sadzbám máte otvorené, len o nich musíte neustále žiadať.


Úrokové sadzby považujú klienti za najrozhodujúcejší faktor pri výbere hypotéky. Naháňaním sa za aktuálne najnižšou úrokovou sadzbou sa však zbytočne vystavujú riziku dodatočného zvýšeného úrokového zaťaženia po uplynutí doby fixácie. Všetky banky na trhu vychádzajú z rovnakej centrálnej úrokovej sadzby a marže, ktorú si pozorne porovnávajú a prispôsobujú konkurencii, preto bude úroková sadzba počas doby splácania úveru tým najmenej stabilným prvkom. Dôležitejšie ako úroková sadzba je samotné preplatenie a nákladovosť celého úveru.
Banka klientovi úrokovú sadzbu, na ktorú má klient na základe jeho aktuálnych podmienok nárok, nikdy mu však nevysvetlí ako by mohol na samotnom preplatení úveru ušetriť 30 – 40% pri nezmenenom mesačnom finančnom zaťažení. Celý život je hrou o tom, kto komu platí úroky, preto má každý klient na výber, či chce celý život úroky platiť, alebo ich aj poberať.

Peter Dravecký
Team Manager
Partners Group SK