Vývoj trhu rezidenčných nehnuteľností v Bratislave

14.02.2012

Rok 2011 prial predaju novostavieb – počet predaných bytov, oproti roku 2010, stúpol o viac ako štvrtinu.

Analýza bratislavského trhu rezidenčných nehnuteľností za posledný štvrťrok priniesla nasledujúce závery o poslednom kvartáli a úspešnom roku 2011.

Posledný kvartál roka prial menším kategóriám

Na bratislavskom realitnom trhu pribudli v 4. kvartáli 4 nové projekty so 149 bytmi. Skladbou sú tieto projekty orientované hlavne na 2- a 3-izbové byty. Posledný kvartál roka sa developerom darilo predávať hlavne menšie kategórie bytov. Celkovo takmer 90% z predaných bytov sú 1 – 3 izbové a najžiadanejšie sú dvojizbové s 38% podielom na predaji.

V roku 2011 pribudlo na trhu 1 298 nových bytov

Developeri spustili minulý rok predaj 1 298 bytov v 27 nových projektoch. Záverečný kvartál (Q4) 2011 bol druhý najslabší v počte nových bytov (149), slabší bol iba Q2 s 60 bytmi v 3 projektoch. Počas Q3 2011 prišlo na trh v 12 projektoch 503 bytov. Začiatok roka bol najbohatší na nové byty, bolo ich 586 v ôsmich projektoch. Najviac bytov pribudlo v BAII a BAV (spolu viac ako 80%), najmenej v BAIII a BAIV. V závere roka sme zaznamenali takmer 50% predaných bytov v týchto novostavbách. Tento stav dokazuje, že projekty uvedené na trh minulý rok, boli omnoho lepšie pripravené ako v predchádzajúcich rokoch a viac zodpovedali požiadavkám dopytu. Výsledok predaja za rok 2011 priniesol približne 28% nárast v počte predaných bytov voči roku 2010.

Segmentácia trhu

Z rozdelenia ponuky bytov do segmentov podľa ceny na m2 sme zistili, že v počte voľných bytov je najsilnejšie zastúpený nižší stredný segment (s cenou 1500 až 2250 EUR s DPH/m2) s viac ako 60% celkovej ponuky voľných bytov v novostavbách. Najviac voľných bytov tohto segmentu sa nachádza v okresoch BA II a BA IV.

Ponuka je najväčšia v Ružinove

Viac ako 800 voľných bytov dnes ponúkajú projekty v Ružinove, Vrakuni a Podunajských Biskupiciach. Na inzertných portáloch tvoria byty z okresu BA II až 33% ponuky z celej Bratislavy (novostavby aj sekundárne nehnuteľnosti).

Na sekundárnom trhu sa najviac predávajú 3-izbové byty

Viac ako tri štvrtiny dopytu v poslednom kvartáli tvoril predaj, necelú štvrtinu prenájmy. Kupujúci sa rozhodujú podľa svojich potrieb – ak hľadajú dočasné bývanie, zaujímajú sa hlavne o prenájom dvojizbových bytov. Pri trvalom bývaní sa orientujú najmä na nákup trojizbových bytov. V roku 2011 došlo na sekundárnom trhu k najmenším korekciám cien pri 1- až 3-izbových bytoch, teda pri bytoch po ktorých bol najväčší dopyt.

Prognóza vývoja realitného trhu

V prognózovaní vývoja sme opatrní a zatiaľ sa prikláňame k optimistickému scenáru, v ktorom rátame s nulovým, alebo veľmi nízkym rastom hospodárstva a so znížením dopytu a cien v jednocifernom percentuálnom vyjadrení. V neistých časoch ohľadom Eura stúpol záujem o zabezpečenie úspor kúpou nehnuteľnosti. Tento trend evidujú naši makléri od novembra roku 2011. Do stabilizácie situácie v menovej únii možno rátať s nárastom klientely s takouto investičnou stratégiou.


Zdroj: Mgr. Samuel Šaling, Lexxus, a.s.