Trh rezidenčných nehnuteľností v Bratislave Q2 2012

06.08.2012

Ponuka

Z ponuky bytov v bratislavských novostavbách byty rýchlejšie ubúdajú ako pribúdajú. Po uplynutí druhého kvartálu je v 107 rezidenčných projektoch voľných približne 2 500 voľných bytov. Najviac voľných bytov ponúkajú projekty v okresoch BA II, BA III a BA V.

Podiel voľných dvojizbových a trojizbových bytov v ponuke sa oproti minulému kvartálu skoro vôbec nezmenil. Naďalej prevažuje s 37%-ami kategória bytov 2kk. Byty kategórie 3kk tvoria 33% celkovej ponuky voľných bytov na bratislavskom rezidenčnom trhu.

V prvom a treťom bratislavskom okrese prevládala ponuka nových trojizbových bytov. Ponuka dvojizbových bytov dominuje v okrese BA II a BA IV. V projektoch piateho bratislavského okresu je ponuka dvojizbových a trojizbových bytov vyrovnaná.

Počas mája a začiatkom júna pribudli v ponuke novostavieb byty vo všetkých bratislavských okresoch, okrem piateho. Predaj spustili projekty Grosslingova 50, Byty Jozefská a Terasy nad Hradom v BA I. V BA II pribudli tri projekty - Byty ŠTART, Vila Šípka a Bytový dom Hlbinná. Najviac bytov priniesli štyri projekty v treťom okrese. Spolu 126 bytov v projektoch Belaria, Richtár, Rezidencia Jaskový rad a Radničné námestie v Rači. V BA IV pribudol menší projekt s názvom Vila Cosmopolitan. Celkovo ponuku obohatilo 298 nových bytov v jedenástich projektoch.

Svoje byty dopredali v druhom kvartáli projekty Jégeho Alej II, Byty LEVEL, Oberon, Bytový dom Kysucká a Melrose Rusovce. Viac ako 60% aktuálnej ponuky tvoria byty nižšieho stredného segmentu. Nachádzajú sa prevažne v projektoch situovaných v BA II a BA V, kde ich zastúpenie predstavuje takmer 30%. O niečo menej sú zastúpené v projektoch situovaných v okresoch BA III (21%) a BA IV (23%).

Na základe zastúpenia voľných bytov vo vyššom strednom a vysokom segmente je v súčastnosti najvýraznejšie profilovaná mestská časť BA I. Až 91% ponuky voľných bytov v tomto okrese patrí práve do vysokého segmentu. Mestský okres BA III je so 40%-ným zastúpením voľných bytov v ponuke orientovaný na vyšší stredný segment, 21%-ami prispieva do nižšieho stredného segmentu.

Dopyt

Rovnako ako v prvom kvartáli tohto roku, tak aj v druhom kvartáli dosiahol dopyt hranicu takmer 500 predaných bytov. Kúpne alebo rezervačné zmluvy podpísalo 480 klientov. Stabilný štvrťročný predaj zaznamenávame už štvrtý kvartál za sebou. Pozitívne čísla zaznamenalo 72 projektov, o tri viac ako pred troma mesiacmi. Kontinuálnemu predaju, viac ako dva po sebe nasledujúce kvartály, sa aktuálne teší 40 projektov.

Najžiadanejším bratislavským okresom zostáva i naďalej BA II so 131 predanými bytmi. Najviac zaujali projekty Jégeho Alej III, Duohouse II a nový projekt ŠTART na Kohútovej ulici. Všetky ponúkajú prevažne malometrážne byty. Vysoký predaj sme zaznamenali aj v piatom bratislavskom okrese, kde z ponuky ubudlo 121 bytov. Žiadané boli najmä projekty Slnečnice a Vienna Gate. V treťom okrese najviac zaujali svojou ponukou projekty Manhattan a Byty Vinohrady III. V štvrtom okrese už tri kvartály za sebou vyčnieva projekt Rezidencia Záhorská, kde je predávaných v dlhodobom priemere 5 bytov mesačne. Prvému okresu v druhom kvartáli 2012 ubudlo 52 bytov, z čoho najvyšší podiel má Rezidencia Machnáč. Od začiatku roka, kedy bol predaj zahájený sa vypredala takmer celá prvá etapa.

Aj počas druhého kvartálu prevládal dopyt po kategórií dvojizbových bytov. Ich predaj bol rekordný v druhom okrese, kde je momentálne situovaných najviac projektov ponúkajúcich malometrážne bývanie. O dvojizbové byty stúpol záujem aj v piatom okrese, na rozdiel od štvrtého okresu, kde počet predaných bytov tejto kategórie klesol. Mierne stúpol predaj jednoizbových bytov, najmä v piatom a druhom bratislavskom okrese. O trojizbové byty bol v druhom kvartáli menší záujem ako pred štvrťrokom. Menej takýchto bytov sa predalo hlavne v druhom a štvrtom okrese.

Byty najžiadanejšej kategórie 2kk sa počas druhé kvartálu predávali v priemere za 75 581 € s DPH v projektoch druhého bratislavského okresu. V treťom okrese sa priemerná cena predaných dvojizbových bytov ustálila na 98 592 € s DPH, v štvrtom okrese v priemere na 118 453 € s DPH a v piatom okrese na 109 783 € s DPH.

Sekundárny trh

Priemerná ponuková cena bytov na sekundárnom trhu po miernom stúpnutí v minulom kvartáli opäť klesla na úroveň 1 447 € za m2 bez DPH. Pokles nenastal pri všetkých veľkostných kategóriách. Ceny najmenších bytov garsóniek a malých jednoizbových bytov uvedených v inzercii stúpli. Najvýraznejší pokles oproti predošlému kvartálu sme zaznamenali pri štvorizbových bytoch. Ich priemerná cena na realitných portáloch klesla o 10%, nie je však nižšia ako pred pol rokom. Ostatné kategórie bytov sú ponúkané približne o 2%  lacnejšie.
K výrazným úpravám cien pristupovali najmä majitelia väčších, štvor a päťizbových bytov. Reakcia je prirodzeným dôsledkom aktuálnej situácie na trhu. Na menšie a cenovo dostupnejšie byty sú orientovaní aj kupujúci hľadajúci na sekundárnom trhu.

Dopyt na sekundárnom trhu bol v druhom kvartáli orientovaný opäť na kategórie bytov 2kk a 3kk. Na rozdiel od predošlého kvartálu, kedy dominoval záujem o väčšiu z týchto dvoch kategórií, v druhom kvartáli boli rovnakom žiadané dvoj- aj trojizbové byty.

Hypotekárne financovanie a banky

Druhý štvrťrok v hypotékach bol poznamenaný akciovými ponukami bánk pre klientov. To neostalo bez odozvy - klienti pozitívne zareagovali najmä na úrokové sadzby začínajúce už na 3,89% p.a. pri fixácii na 3 roky. Ponuky boli lákavé aj z hľadiska znížených poplatkov za vybavenie úveru, pričom v mnohých prípadoch bola zľava až do výšky 100%.  Viaceré banky tiež predstavili produkty na tzv. refinancovanie - prenesenie hypotéky do inej banky. Trend prenášania hypoték sa začína udomácňovať aj na Slovensku.

Zdroj: Lexxus, a.s., Ing. arch. Michal Zajíček